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从目前A股上市公司公布的 ESG 报告来看，大部分企业侧重披露 ESG 相关的管理政策，对于执行方法和具体举措，以及反映执行效果的数据则相对披露有限。当前，无论是企业还是投资者都明确政策的意义，但是如何因地制宜将其转变为自己的具体措施尚需时日。由于ESG有别于传统财务信息，全球的评级也未形成统一的标准，多元化趋势较为显著。国内ESG评级与ESG报告一样均处于起步阶段，在评级指标、评级方法、信息披露几个方面缺乏统一、规范、有效的标准。随着ESG投资的兴起，以及绿色债券低成本的诱惑，"漂绿"问题逐渐渗透到资本市场。为吸引资金流入，部分机构与企业在产品投资策略中宣介符合ESG标准或绿色建筑用途，实则并未在标的筛选过程中采纳ESG相关策略。加之市场中ESG评价机构不同、评价结果各异，"漂绿"行为变得隐蔽而难以甄别。底层资产是否符合绿色建筑标准、绿色债券的资金投向、呈现出的绿色产品属性，均成为投资者选择ESG标的的困难。
数据来源：企业公告，观点指数整理注：样本池为观点指数跟进的61家房企；标题中"ESG报告"指房企公开发行的"环境、社会及管治报告"、"企业社会责任报告"、"可持续发展报告"的统称。观点指数发现，中国内地因为政策导向性的原因，对于ESG相关信息的披露较为滞后，近10家企业于2021年才开展披露工作。不仅如此，内地上市房企的可获得的绿色金融融资份额较少，绝大部分绿色建筑只应用在高级写字楼与高端住宅，缺乏具体的节能减排数据或执行方案。ESG所带来的影响不仅仅拘泥于房企这一环。还有一个由投资者、融资人、合作伙伴以及建筑材料供应商组成的生态系统，共同构成了房地产价值链。虽然这些法律法规直接影响房地产开发公司，但与可持续性有关的报告和透明度要求必须在整个价值链上实现。不过，建构绿色金融体系工程浩大，其中有上下层级，有组成要素，更有逻辑链条贯穿其中，并不等同于绿色债券的发行。特别是，当国家明确绿色目标后，以金融推动绿色目标的重点工作之一在于选出合格的实体经济活动，进而通过金融工具将资金引入，推动绿色目标的达成。实现行业绿色发展目标的关键之一，在于社会资本与低碳转型的高度融合。产业低碳转型所需资金庞大，目前缺口明显，而社会资本的参与度更事关成败。“社会资本”以民间的绿色投资、绿色基金等为主，包括绿色私募股权（PE）和绿色创业（VC）的投资基金。为何私募基金能成为未来ESG的重要动力？私募基金包括PE、VC、私募证券投资、私募资产配置等基金。近年来，中国私募基金规模日益茁壮，成为民间资本中不可或缺的部分。而且，从产业投资策略的视角看，PE和VC的投资偏好符合绿色产业的生命周期。当前地产行业依然存在“重资产，轻运营”的现状，这类基金的投资期限长、风险容忍度高，又贴近市场运作，具有积极参与投后管理的优势。另一个是时间问题，低碳转型活动的技术不确定性高，其发展过程需要创新试错，历经多年才能出现成效。由这个角度看，PE及VC股权投资显然是合适的转型资金来源。特别是当前民企普遍出现融资匮乏的问题，想开展多元化赛道难度很大。不动产链条上的企业除科技园区以外，几乎很难进入如新能源开发、储能技术升级等领域。观点指数认为，从风险承受力和投资周期看，传统的信贷、债券等融资方式难以匹配，而私募投资主体的匹配优势明显。
数据来源：企业公告，观点指数整理注：港币与美元按历史汇率进行换算观点指数发现，当前房企及相关产业的绿色债券市场报告呈现出主体多元化与资金多样化的明显趋势。在样本企业的甄选中，太古地产的绿色金融框架更为成熟，其资金来源的多样性以及成本管控能力得到了资本市场的认可。数据来源：企业公告，观点指数整理上述数据表明，太古地产的到期日期全部在2030年年末之前，这反映企业对于2030可持续发展的前瞻性布局。据悉，上述债券所筹资金净额将用于公司全新或现有的绿色项目或为该些项目提供再融资，涵盖绿色建筑、能源效益、可再生能源、用水效益及污水处理，以及如何应对气候变化等。
数据来源：企业公告，观点指数整理此外，若从绿色债券的募集资金投向来看，按气候债券组织的分类方案划分，在中国内地资金投放最多的是低碳交通领域，占2021年发行总额的33%，而建筑部门只有9%的占比，再次说明房企发行规模偏低。若对比中国香港市场，建筑领域是最大的资金投向，占37%。领展和太古地产紧随港铁，并列私营部门最大发行人，两者均已发行基准规模5亿美元的交易。作为高端物业的缔造者，太古地产的绿色金融框架与金融机构的联系同样十分紧密。太古地产是香港及中国内地唯一获纳入道琼斯可持续发展世界指数的发展商，于2019年7月宣布该公司首笔与可持续发展表现挂钩贷款，与东方汇理银行达成协议，将一笔于2017年订立的港币5亿五年期循环贷款转为与可持续发展表现挂钩贷款，其利率将因应公司的环境、社会及管治表现调整。在此贷款框架下，东方汇理银行将每年下调利率。贷款所得资金将投资于支持实践太古地产2030可持续发展策略订立的目标，如采用先进的节能技术，以及支持发展中的绿色建筑。
数据来源：企业公告，MSCI，观点指数整理观点指数认为，当前绿色建筑产业发展的阻碍不是来源于技术层面，而是经济价值层面。绿色金融经常被视为加速绿色建筑发展的催化剂，因此绿色建筑的投资回报成为投资者与行业最关心的核心问题。市场对绿色建筑的投资意愿或预期如何，溢价是否真实存在？当前，拥有绿色建筑认证与评级是考虑投资绿色资产的先决因素，说明绿色认证有着不可或缺的标签作用，预计能为投资者进入绿色投资领域提供更多的信心。不过，对于绿色建筑的国际评级，当前内地房企普遍没有获得国际市场的认可。数据来源：企业公告，MSCI，观点指数整理绿色改造的升级潜力被认为是次要考量因素，投资者基本看好绿色建筑的发展潜力，与目前市场主流的增值型投资策略相符。估计随着更多有关高科技及节能减排数据的即时量化与分析，投资者较有信心能更准确地评估和实时监测物业的表现，来进行投资决策。这也表示亚洲投资者开始更关注全面的绿色管理模式，GRESB指标受到更多投资者的了解与认同。绿色资产在内部回报率(IRR)的表现，预计会超过较多非绿色资产。但是，在过往调研中，部分企业管理者可能认为需要预留一定的风险溢价，因此对绿色资产IRR的预期更高。现金流增加是最直接提高IRR的方式，观点指数认为，认为绿色资产能通过节省运营成本带来额外的现金流。
